◇ 租屋糾紛案例處理 ◇

  • 案例一:
    共同承租後面臨有人退租。
    狀況:
            幾位校外租賃同學與房東間因租賃金的問題糾紛至生輔組反映,據瞭解主因係四位承租的同學中有一位退租,餘三人則面臨人數減少,租金增加的窘境,若無法繼續承租肇致遷離,依契約之規定可能造成損失。
    提醒:
             同學爾後在找房屋時,若各方面條件均能滿足下(如租金、消防安全設備、坪數大小、安全性等)與房東簽約,最好同學之間亦能彼此簽好一紙「約定」,講好大家共同遵守的事項與權益的維護等,共同認可簽名後影印分發人手乙份;可別小看這一紙約定喔,其效力就像借據、存證函一樣,一旦將來共同承租的情形有變,像前述例子,其餘的人就可根據最初大家講好的「約定」,要求退租者負擔相關的責任與損失。

 

  • 案例二:
    承租期間有人加入分租後,中途又退租。
    狀況:
           
    某系四年級0學生與同學三人賡續租賃深坑某棟房子,因一年來與同租室友相處良好,無任何糾紛,所以當續租時,仍由該生代表繼續與房東逕行簽約,並同意Δ同學加入分租套房,彼此並未另定書面或口頭約定彼此契約關係。爾後,Δ生經學校通知獲分配宿舍,遂告知0生願主動放棄繳交的6000元押金後即搬離,0生與剩下室友上網bbs公告並透過同學介紹他人入住,但均無功而返。經與室友商量後,決定請Δ生找人遞補,若然可退其押金,不然則要求Δ生須負擔費用至期滿為止。
    提醒:
            
    這時,0生是無法請求房東降價的,亦無權要求搬離同學負擔費用至期滿為止,因為簽約同學承租後並未與其他同學口頭或書面協定;另外,房東對於學生的要求是可以嚴予拒絕的」。
    法律條文:
             依民法第四百四十四條 承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係仍為繼續。又因次承租人應負責之事之損害,承租人負賠償責任。所以,正確的作法是,同學們若在外租屋,要嘛就承租同學們一起與房東簽契約,要嘛就一人代表簽約,但其他人須與承租同學另行口頭(最好錄音存證)或書面約定,較能保障承租簽約同學的權益。

 

  • 案例三:
    出租人不履行房屋修繕之責。
    狀況:
             某系二年級幾位女同學和房東訂約,時間應為93年7月1日至94年6月31日,訂約期限為一年,雙方訂約時間誤記為92年7月1日至93年6月31日不查(本項若未更正,應視為無效契約,而更正日期時應由出租和承租雙方於更正處簽名或捺印)。近期因房屋修繕問題,租賃同學要求房東改善,房東卻屢未見覆,同學有意終止契約。
    提醒:
         這種情況,同學們得先寄發「存證信函」予房東:(如∼敬啟者,本人000等,於00年00月00日承租由000先生<小姐>出租之位於台北縣深坑鄉00巷00弄00號房子,承租期間發現房屋出現00情況,特要求000先生<小姐>限於00年00月00日前改善,否則本人000等將終止與000先生<小姐>存續之租賃契約,屆時所有損失或後果,悉由000先生<小姐>負責,恐口說無憑,特此通知。寄件人:000),請注意,信件須乙式四份(本人、房東、消保會、郵局)。
    法律條文:
             民法第二百四十六條:以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。但其不能情形可以除去,而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍為有效。
             民法第四百三十條:租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者,承租人終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。

 

  • 案例四:
    租賃處所有安全顧慮或瑕疵。
    狀況一:
      某系四年級0姓女生於94年2月2日向學校反映,疑其租賃寢室遭人二度侵入,希望教官前往協助解決,經處理教官與0姓女生、出租房東協調結果,雙方同意即刻更換租賃寢室房間鑰匙,並約定今後再有發生疑似遭侵入情形,0姓女生得逕行要求終止租賃契約,責任由房東擔待。
    提醒:
            這時,經出租與承租同學雙方同意後辦理,最好以書面約定,或在先前已訂之契約中加註。
    法律條文:
            民法第四百二十四條規定:租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康者,承租人雖於訂約已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。

 

  • 案例五:
    承租同學疑承租處所遭人入侵。
    狀況:
             某系四年級0生,因房間疑似二度遭受入侵,造成電腦資料被刪減,個人鞋子遭吐痰、棉被被動過、東西被移置;此次復因電腦遭人刪增觸摸,認為係外人所為,希望報警追查何人所為;房東到場說明,表示個人雖有鑰匙但絕不會進入0姓女生房間,且並不懂電腦,又如何刪增0生電腦資料?。
    提醒:
             請房東加強門禁安全管制,應即刻更換0生房間鑰匙,並全部交由0生使用。此後,若0生房間若再發生疑似遭侵入情形,0生得逕行要求終止契約,責任由房東負責;雙方也應於契約上註明(乙方【承租人】若再發現疑似房間遭受入侵,安全堪虞時,得要求終止契約,所有責任由甲方【出租人】負責)。

 

  • 案例六:
    答應承租後反悔,房東不願退還訂金。
    狀況:
             某系二年級擬承租由0太太所有位於石碇鄉潭邊村22號9樓之4房屋,並先期付訂金4500元,事後兩人經評估其地利環境後不願繼續承租,房東認為經多次電聯,兩生均告知承租意願,故已多次婉拒前來看屋且欲租賃者;惟事後該兩生突然電話聯繫告知不願承租,造成房東損失,擬扣抵訂金。
    提醒:
             在雙方尚未訂立約定前,出租人扣抵學生訂金實有違消費者權益,本案若房東執意不歸還訂金,學生可向「消費者基金會」提出,請求協助爭取個人權益,或逕向法院提出「聲請」撤銷其法律行為,以減輕其給付。
    法律條文:
             依民法第七十四條規定:「法律行為,係乘他人之急迫、輕率或無經驗,使其為財產上之給付,或為給付之約定,依當時情形顯失公平者,法院得因利害關係人之聲請,撤銷其法律行為,或減輕其給付。」故前述房東收取兩生之訂金,並未於收取當日告知多久期限兩生應與其簽訂租賃,雖曾一再電聯催促兩生,但並無扣款「約定」,故兩生應可爭取撤銷其給付行為,或減輕其給付)。

 

  • 案例七:
    共同分擔租金不足額。
    狀況:
             學生000等四人租賃△小姐所有位於土庫房屋,租賃期自91年7月至94年6月,期限三年,租金每月15000元,因同學某人辦理休學搬離,致渠等面臨租金繳額不足,房東屢次催討並可能寄發存證信函問題…。
    提醒:
             0同學休學後搬離,因當初大家均口頭承諾共同承擔,故0同學在契約期滿前搬離的作法,若其他三人未能順利找到別人遞補,0生仍需繼續負擔租金,若不願負擔,租金不足額部則需由其餘三人分擔,三人若覺吃虧可央請房東另訂契約,或發「存證信函」要求0生履行約定,或取得該同學同意,於契約到期後朋分其所繳之保證金餘額。

 

  • 案例八:
    承租人與次承租人認定糾紛。
    狀況:
            00與△△兩生言明承租石碇大樓24之2號1樓房屋,惟事後不願繼續承租(因出租人0太太所出租之屋大門鎖無法上鎖,且另一間邊房外陽台並無鐵窗,外人容易翻入。惟最初承租時係由00母親陪同前往探視居住環境,滿意後決定租賃後訂定契約,事後00在未告知亦未出示契約書的情況下,將△△委託字樣寫入所持之契約,待欲終止契約時,00以訂金將由房東沒入為由,告知△△無法退還其所付訂金二千元,兩人為此產生齟齬。
    提醒:
             00所持契約加註△△委託字樣,若告知△△並經認可後自有其成文約定效力,否則,並無法約束△△應與其共同承擔片面終約後訂金被沒入之責任(但△△將訂金交與00共同支付的行為,視為「意識認定」,若以無契約訂定言明其共同承擔訂金被沒入責任,應合法但在情理上較乏「誠信」)。
    法律條文:
            若依民法第四百四十三條,00與△△為轉租關係(00為承租人,△△為次承租人)又第四百四十四第2項規定:「因次承租人應負之事由所生之損害,承租人負賠償責任」,故按理00應將△△所付訂金全數歸還。
    另00得再依第四百二十四條之規定「租賃物為房屋或其他供居住之處所」者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。

 

  • 案例九:
    房東粉刷房屋為名扣除學生保證金。
    狀況:
             某系四年級學生00、△△租賃契約到期,在搬遷租賃處所時,房東因粉刷牆壁為由,告知房屋粉刷費用應由渠等部分負擔,並以當初雙方所訂契約之「物歸原位」條款為依據,擅將渠等所押之保證金扣除三千元,作為修繕之必要負擔。
    提醒:
             注意雙方當初訂定之契約是否有此規定,同學們承租之前最好能檢視或照相存證,此例房東擅作主張苛扣承租人之保證金實欠允當,若遇此種情形,同學可向房東爭取或請求學校協助處理,必要時寄發存證信函,訴請仲裁。
    法律條文:
             經查民法第四二九條(出租人之修繕義務)瞭解:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕」。

 

  • 案例十:
    法院查封房東房子,租賃契約存續否?
    狀況:
            某系二年級000等三人向生輔組反映:「承租屋之房東近期因負債跑路,法院已查封並拍賣其房屋,恐近期無法居住,請求校方給予住宿機會」。
    提醒:
            00等人與前房東之租賃契約尚未到期,依民法第四二五條—「買賣不破租賃」之原則,即使法院欲查封房屋,在新任房主取得房屋(法拍屋)前,其對該屋之租賃契約仍應維繫即使不知道,契約仍繼續存在,故在契約期滿前,法院或新房主無權終止契約。
     

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