◇ 房屋租賃契約之探討 ◇

  1. 確定房東是否為房屋所有權人
    契約書一開始,一定會先列明出租人(房東),承租人(房客)。而當我們要簽約的時候,應確定房東是否為房屋所有權人或有權出租者,最好能看房屋所有權狀或房屋稅單。以免房子沒租到,押租金也被拐跑了。如果是二房東轉租,則要注意是全部轉租或部份轉租。
    根據《民法》443條規定,如果二房東將租賃物全部轉租,除非經過大房東承諾,否則是無效的;如果是部份轉租,則要看大房東與二房東的租屋契約,是否有限制不准轉租?若是沒有限制,房客便可與二房東訂約。訂約後房客只須對二房東負責。如果房客有違背契約之情形,二房東就必須對大房東負責。

  2. 《土地法》99條規定,押金不得超過兩個月的租金
    再來是約定租金及押金。有時房東會註明,欠租即可終止租約,請房客搬家。然而根據《民法》440條,要房客欠租兩期以上,並經房東依法催告,房東才能終止租約。但是這並不是說房客可以少付這兩期房租,就算租約終止後,房東仍可向房客要回所欠的這兩期房租。
    又根據《土地法》99條,房屋押金不得超過兩個月租金,超過部份得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後,記得要請房東簽收,並妥善保存收據。

  3. 房屋自然損壞的處理
    至於關於房屋之自然損害,如果未在契約中規定由房客負責的話,當然要由房東負責維修;但依《民法》 437條,房客有通知房東的義務,如果沒有通知,而使得損害擴大,房客要負責賠償。但如果房客已經通知,而房東拒不修理時,房客可終止租約或自行雇工修理,而於兩年內向房東要求修理費或抵繳房租。

  4. 房屋有瑕疵時,對租賃契約的影響
    此外,法律上另外有一些有利於房客的規定,例如《民法》424條,房屋如有瑕疵,危及健康或安全,即使房客早於簽訂契約時就知道房屋瑕疵,房客仍可隨時解約;所以,舉重以明輕,就算承租時不知道房屋已有瑕疵,而在簽約後才知道者,原則上也是可以隨時終止租約的;依《民法》425條,當租約未到期而房屋被賣掉,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿,而絲毫不影響原有房客權利。這些都是我們應該要知道的!

  5. 契約書儘量採用規定條文較少的版本
    目前市售一般租賃契約書,版本各有不同,應該選擇規定條文較少的版本,因為這樣對房客的協調空間較大。亦即依據「契約自由」原則,只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項,經過雙方同意後,亦可成為契約之一部分。因此使用條文較少的版本,房客自然就有較大的空間向房東爭取。其次,凡是契約未約定部份,在法律的處理程序則是引用《民法》的規定。一般而言,《民法》中規定往往較有利於房客。


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(本文引自於崔媽媽基金會租屋手冊)
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